Dalam membeli properti untuk investasi, saya lebih suka menggunakan kredit daripada cash. Beberapa kali ada yang bertanya ke saya,
“Pak, kredit kan berbahaya, Kalau krisis, gimana?”
“Pak PIPO kan punya banyak kredit, kalau lagi krisis gini, bagaimana nasibnya pak?”
Sebelumnya, untuk teman-teman yang baru pertama kali datang ke blog ini, perkenalkan saya PIPO Hargiyanto. Saya adalah investor properti. Jenis properti yang saya sukai adalah passive income properti, yaitu properti yang menghasilkan income, tanpa kita perlu bekerja. Misalnya, kita menyewakan rumah. Dengan menyewakan rumah, kita tidak bekerja, tapi tetap dapat income dari menyewakan rumah tersebut. Contoh lain adalah ruko yang disewakan, kos/hotel yang dikelola operator. Passive income property favorit saya sendiri adalah Indomaret.
Nah, kalau investasi favorit teman-teman apa? Properti? Saham? Bitcoin? Emas? Atau apa? Tulis ya di kolom komentar. Saya ingin tahu apa investasi favorit teman-teman semua.
Dalam membeli properti-properti tersebut, saya lebih suka menggunakan kredit daripada cash, kenapa?
- Saya tidak punya modal.
- Dengan modal sedikit bisa mendapat banyak properti.
- Dibantu bank dalam memastikan kondisi tanah.
Nah, beberapa kali ketika saya sharing seperti ini, selalu ada yang tanya,
“kredit kan bayar-nya pasti, sementara income tidak pasti Pak? Kalau krisis gimana bayarnya? Problem tidak?”
Kondisi hari ini, bank dunia memperkirakan pertumbuhan ekonomi seluruh dunia 2020 anjlok, bahkan di Asia diprediksi hanya 3 negara yang masih bisa tumbuh, yaitu China, India, dan Indonesia. Itupun pertumbuhannya anjlok dibanding 2019. Maka kondisi hari ini sudah layak disebut krisis. Tidak hanya di Indonesia, krisis kali ini lebih parah dibanding krisis yang menyerang Asia pada tahun 1997 atau krisis tahun 2008 yang menyerang Amerika dan Eropa.
Krisis sperti sekarang, bagaimana kabar angsuran-angsuran saya?
Sebelum kita bahas lebih jauh, saya akan jelaskan dulu ya. Kredit tentu ada resiko, beli cash juga ada resiko. Kredit resikonya kalau tidak bisa bayar. Kalau cash resikonya apa? Ketika uang udah kekumpul, eh harga propertinya sudah naik. Jadi sama-sama beresiko. Kalau kredit resikonya 10% (sesuai DP kita), kalau cash resikonya 100%, karena uang kita semua.
Nah, sebelum membahas angsuran, saya ingin jelaskan dulu, hutang itu ada 2. Hutang jahat dan hutang baik. Hutang jahat adalah hutang yang membuat kita keluar uang setiap bulannya. Misalnya kita beli mobil dengan cara mencicil ke bank. Nah, kalau beli mobil, tiap bulannya ada penambahan income gak? Biasanya tidak, tapi tiap bulan keluar uang untuk bayar cicilan. Nah, ini Namanya hutang jahat. Tidak ada tambahan penghasilan, tapi ada tambahan pengeluaran. Nah gimana kalau mobil itu dipakai untuk taksi online? Ya, itu lain. Bisa jadi itu hutang baik.
BACA JUGA Cara Merubah Hutang Jahat Menjadi Passive Income
Hutang baik adalah hutang yang membuat kita tidak keluar uang, tapi malah dapat uang. Contohnya beli apartemen yang kemudia disewakan atau beli ruko untuk disewakan. Contoh riilnya, tahun 2011. Saya beli minimarket di Magelang. Harganya saat itu 1.6 M. Waktu saya beli properti itu sudah beroperasi selama 7 tahun, income sebulannya 26 juta. Saya beli secara kredit dengan cicilan 20 juta. Jadi tiap bulanya saya dapat 26 juta, untuk bayar bank 20 juta, sisa 6 juta masuk kantong. Enak kan? Ini yang disebut hutang baik. Model hutang seperti ini yang saya lakukan.
Kalau hutang untuk beli rumah tinggal, itu termasuk hutang baik atau hutang jahat ya? Coba menurut teman-teman, itu termasuk hutang apa, tulis ya di kolom komentar.
Kembali ke pertanyaan awal. Kalau krisis seperti ini, bagaimana nasib orang yang punya hutang?
Nah, kalau punya hutang jahat, ini benar-benar bikin pusing loh. Makanya kalau ada yang punya kredit rumah sebulan cicilannya 250 juta, pasti pusing lagi pusing di kondisi seperti ini. Apalagi kalau incomenya terganggu.
Nah kalau kredit baik bagaimana? Ya pusing juga, tapi kan sudah dibantu oleh banyak pihak. Awalnya ada restruktur. Dengan restruktur, angsuran saya sudah turun 50% daripada biasanya. Bahkan ada teman saya yang restruktur, dia bisa tidak bayar apa-apa selama 12 bulan. Enak kan? Setelah restruktur selesai, segera ada program subsidi bunga, ini masih kita tunggu bagaimana pelaksanaannya nanti. Kalau disubsidi bunga, 3%, dan rata-rata bunga pinjaman saya 10%. Berarti kira-kira 30% angsuran sekarang. Angsuran saya turun lagi, yang tadinya tinggal 50% dari normal, dipotong lagi sebesar 30%. Tinggal 35% dari awal. Relatif aman.
Apalagi, selama ini bisnis yang saya ambil termasuk bisnis-bisnis basic, dasar, seperti minimarket dan hotel ultra budget. Dari 2 jenis investasi saya ini, hotel memang babak belur nggak karu-karuan, untung ada minimarket yang bisa menahan. Bulan April kemarin, minimarket juga berat sekali, omzet turun, margin turun, tahun ini benar-benar anomali. Kalau tahun-tahun sebelumnya bulan puasa itu omzet naik, gross margin turun, karena yang dijual adalah barang-barang promo seperti biskuit, sirup dan sembako. Tahun ini omzet turun, gross margin turun.. glekss….
Tapi karena angsuran sudah turun 50%, cashflow lumayan terbantu. Mudah-mudahan subsidi bunga segera jalan sehingga angsuran saya bisa turun lagi.
Mungkin teman-teman juga bertanya,
“Pak, restruktur kan waktunya tambah panjang. Kalau kita bayar bunga saja 12 bulan, berarti hutang kita nambah 12 bulan lagi lunasnya?”
Gapapa, apa artinya nambah 12 bulan dibanding semua ini, saya bisa punya properti, minimarket, cuma modal dengkul, DP nol dan tidak bayar angsuran. Angsurannya ditutupi dari income properti tersebut. Operasinal juga ditangani oleh orang lain, saya bisa fokus ke pekerjaan saya. Istilahnya kan nemu properti. Disuruh nunggu 5 tahun gapapa, 10 tahun bukan masalah, 20 tahun juga tetap saya tungguin. Asal DP nol, tidak bayar angsuran dan tidak kerja. Saya ini kan orangnya nerima aja, gak minta yang muluk-muluk.
Rata-rata properti saya bisa dilunasi dalam waktu 7 tahun. Jadi kalau mundur 12 bulan, jadi 8 tahun kan, yaudah gapapa kok.
Tapi seandainya waktu itu saya tidak ambil Indomaret, Cuma ambil Airy doang dan kondisinya seperti sekarang. Bagaimana cara saya bayar cicilan?
Ya, tinggal ngomong ke bank. Minta diskon/penghapusan angsuran, kalau gak boleh ya minta dihitung bunga. Bunga serendah-rendahnya lah, jangan cari untung di kondisi susah gini, bayar aja masih syukur nih. Bunga masukin ke pokok hutang 12 bulan lagi. Asal kita ngomong baik-baik ke bank, mestinya bank mau cari solusi. Ini hanya sementara kok, tidak selamanya kondisi seperti ini.
Intinya sih, kalau problemnya kayak gini yang ramai-ramai, banyak temannya, itu lebih enak. Karena banyak fasilitas-fasilitas/ kemudahan-kemudahan yang diberikan. Kalau problemnya cuma kita rasain sendiri, nah itu lebih pusing lagi….
Yang penting, temui, komunikasikan dengan baik ke kreditur. Cari solusi yang bisa diterima 2 belah pihak.
Bank itu senang kok kalau kita tumbuh, karena kalau kita tumbuh dengan baik, mereka juga akan tumbuh.
Oke, nih saya kasih tau ya ke teman-teman semua. Kondisi saya sekarang punya kredit di 12 bank dan 49 perjanjian kredit. Sudah 8 bank yang restruktur, 3 masih proses, 1 ditolak, tapi saya coba diskusi lagi ke yang nolak ini karena dia bilang Indomaret tidak terpengaruh, ya tetap terpengaruh lah. Siapa bilang Indomaret tidak terpengaruh krisis, semua lapisan masyarakat terpengaruh Covid-19 ini.
Nah, gimana? Enak kan kalau income lebih besar dari angsuran. Kita tidak perlu pusing. Setiap bulan properti tersebut akan menghasilkan income untuk angsuran, jadi kita tidak pusing memikirkan angsurannya, nanti tiba-tiba sudah lunas saja. Kalau sudah lunas, enak kan, semua uang dari income properti tersebut masuk ke kita, dan bisa diwariskan ke anak cucu kita. Tentu tidak semua properti bisa seperti ini, kita perlu belajar lagi lebih dulu.
Nah teman-teman, apa ada insight yang teman-teman dapat dari membaca artikel ini? Silakan tulis insight/pencerahan apa yang teman-teman pelajari, walaupun Cuma 1 hal, tetap tulis di komen yaa supaya teman-teman bisa ingat terus dengan apa yang sudah didapat.
Terima kasih telah membaca artikel ini, mohon maaf bila banyak kesalahan.
Salam passive income property,
PIPO Hargiyanto
