New normal, apakah titik terendah harga properti? apakah ini waktunya harga properti mulai naik? Kalau kita ga beli sekarang, ketinggalan kereta nggak nih?
Sebelum kita memulai pembahasan. Teman-teman boleh tulis di kolom komentar, menurut teman-teman, properti seperti apa yang bagus untuk diinvestasi sekarang? Apakah Rumah, Ruko, Apartemen, atau apa? Silakan tulis di komen.
Sejak Senin, 8 Juni 2020. Kita mulai masuk ke babak baru dari krisis Covid-19 ini, yaitu new normal. Bisnis mulai buka lagi, walaupun masih deg-degan apakah akan ada gelombang 2, tapi bisnis sudah mulai buka. Kantor-kantor mulai beroperasi, mall-mall mulai buka kembali dengan standar Kesehatan baru, yaitu new normal.
Sudah sejak 2015 sampai sekarang, harga properti cenderung stagnan. Bahkan akhir-akhir ini cenderung turun, terutama kalau ada orang BU alias butuh uang. Sehingga menjual di bawah harga pasar dan membuat rusak harga pasar, menarik turun patokan harga. Saat pandemi Covid-19 ini mencapai puncaknya, banyak orang yang butuh uang dan ingin cepat menjual propertinya. Padahal tidak ada pembeli karena semua menunggu dan bank juga sangat selektif memberikan KPR. Padahal kebanyakan orang membeli properti dengan menggunakan uang bank. Hanya sedikit yang pakai uang sendiri.
Baca Juga : Cara Menghitung KPR, Lengkap dengan Rumus dan Simulasi Perhitungannya
Mungkin ada yang bayar bertahap ke developer, berarti developer yang menjual, dananya harus kuat, modalnya harus kuat, karena nalangin pembangunan. Biasanya yang bayar bertahap ini developer-developer besar yang modal-nya sudah kuat atau modalnya disupport bank. Padahal bank juga sedang sangat hati-hati memberikan kredit karena orang-orang yang punya kredit saja banyak yang minta keringanan pembayaran atau relaksasi kredit, masak mau mencairkan kredit lagi. Bank banyak yang konsentrasi menyelesaikan restrukturisasi kredit ini.
Nah Kembali ke pertanyaan awal, ini sudah sampai bottom belum? Kalau saya beli properti sekarang, nanti turun lagi tidak? Atau jangan-jangan naiknya masih lama?
Kalau saya melihat sih, saat ini properti sudah murah. Terbukti banyak sekali yang nawarin properti ke saya, terutama jual, dan biasanya ada embel-embel butuh uang, jual cepat, tawar sampai jadi, dan kata-kata putus asa lainnya. Kalau biasanya dalam satu minggu hanya ada satu orang yang nawarin properti, minggu-minggu ini sampai 2-3 orang yang nawarin properti ke saya. Hari ini saya dapat penawaran 1 alfa di Jawa Barat, 2 hari lalu ada yang nawarin 2 ruko di Tangerang, entah besok atau lusa.
Kalau dari pandangan pribadi saya, saat ini harga properti sudah banyak terkoreksi. Dan banyak properti yang tadinya tidak masuk ke hitung-hitungan saya, sekarang jadi masuk.
BACA JUGA Krisis Covid-19 Apakah Saatnya Investasi Property?
Kalau saya kan prinsipnya gampang, KOMODO. Cari properti yang KOMODO, kerja ogah, propertinya menghasilkan passive income, kita ga perlu kerja. MO, membayar juga ogah, kita tidak mau membayar angsuran, passive income dari properti tersebut harus bisa membayar angsurannya, jadi kita tidak perlu membayar angsuran. Dan DO, DP juga Ogah. Harus di bawah pasar, supaya tidak perlu bayar DP.
Cari properti yang KO kerja ogah, properti menghasilkan passive income, gampang. Tapi MO menjadi susah, membayar angsuran itu susah, karena kalau harga propertinya mahal, angsurannya tinggi, maka income dari properti tersebut sulit untuk mencapai angsurannya. Saya menyebut properti yang angsurannya lebih tinggi dari income sebagai properti yang cashflownya negative. Sementara properti yang saya cari adalah properti yang cashflownya positif, atau properti yang incomenya lebih tinggi dari angsurannya. Contoh, saya beli properti yang harganya 2M, angsuran 28 juta sebulan selama 10 tahun. Tapi passive incomenya lebih dari 28jt… nah properti-properti seperti ini yang saya cari, yang incomenya positif.
Nah saat banyak orang BU. banyak orang yang buru-buru ingin jual properti, maka harga menjadi turun seperti sekarang. Maka banyak properti yang tadinya tidak masuk hitungan karena cashflownya negative, dengan harganya turun, maka angsurannya juga menjadi turun, sementara incomenya tetap. Dan ternyata incomenya sekarang menjadi lebih tinggi dari angsuran. Atau saya menyebut properti-properti yang cashflownya positif.
Apakah harga properti akan turun terus? Saya pikir bukan tidak mungkin. Tidak ada yang bisa menebak pasar dengan tepat, siapa sih yang bisa memprediksi bahwa tahun ini krisis corona. Bulan Januari saja, saat pemerintah China melakukan lockdown kota Wuhan, kita masih merasa, ah paling cuma China aja yang kena, Indonesia aman. Toh kita gak bepergian ke China. Baru setelah Singapore mulai kena, Malaysia kena, baru kita was-was.
Demikian juga harga properti, tidak ada yang bisa menebak, apakah krisis akan semakin keras? Kalau krisis semakin keras, terjadi gelombang kedua, ya mungkin akan terjadi penurunan. Walaupun kemarin krisis terjadi karena lockdown kan, bukan karena virus. Kalau ada virus, tapi tidak ada lockdown, maka tidak ada krisis. Nah kalau terjadi gelombang kedua dan kembali lockdown, ya pasti terjadi kepanikan pasar lagi. Dan mungkin akan berefek ke properti.
Kalau tidak terjadi gelombang kedua dan lockdown lagi, mestinya properti akan menuju arah yang lebih bagus. Kemarin sore, saya ngobrol dengan teman yang kerja di developer besar. Mereka bilang penjualan apartemen kelas mid (di bawah 2M) sudah bisa sold out. Berarti animo orang untuk berinvestasi di properti sudah mulai Kembali.
Jadi, harus beli sekarang? Kalau saya pribadi, saya share apa yang saya lakukan saja ya. masing-masing bisa mengambil sikap sesuai minat investasi dan strategi masing-masing. Selama properti itu cashflownya positif, apalagi positifnya besar (selisih antara income dan angsuran besar), ya saya berminat.
Kalau ternyata properti turun terus bagaimana? Menurut saya, sulit menebak harga properti, tapi selama cashflow saya positif, harga turun saya tidak pusing karena saya tidak mau jual properti-nya juga. Dan harga naik buat saya juga tidak bermanfaat karena saya tidak rencana jual, paling banter Cuma bisa top-up ke bank. Terus uang top-up-nya untuk DP properti lain.
Kalau properti naik, kenapa gak dijual? Saya termasuk investor properti yang mengharapkan keuntungan dari passive income yang dihasilkan properti tersebut, misalnya kalau saya buat minimarket di atas properti itu, ya dari income minimarketnya. Kalau saya buat hotel ultra-budget, ya dari income sewa orang yang tinggal di situ. Bukan dari jual beli properti tersebut. Jadi saya tidak pusing dengan naik turun harga properti yang sudah saya beli.
Oke teman-teman, sampai sini dulu sharing kita kali ini. Untuk teman-teman yang merasa mendapatkan insight atau pemikiran baru setelah membaca artikel ini, silahkan tulis di kolom komentar, pemikiran apa yang teman-teman dapatkan.
Terima kasih teman-teman sudah membaca artikel ini sampai akhir, Semoga sukses. Salam passive income property.
Salam passive income property,
PIPO Hargiyanto
